Mit is jelent az Ocupa kifejezés?

Amit gyakran lehet hallani a spanyol ingatlanok kapcsán? A mindennapi nyelvben illegális lakásfoglalót jelent. Az "ocupar" (elfoglalni) igéből származik, és olyan személyekre vagy csoportokra utal, akik a tulajdonos engedélye nélkül tartózkodnak, élnek üresen álló ingatlanokban.

1980-as éveket írunk amikor először tapasztalták a jelenséget, akkor még önszerveződő csoportok, közösségek kerestek maguknak helyszínt találkozók, rendezvények, kampányok szervezéséhez. Jellemzően a feminista, környezetvédő mozgalmak indították, majd a politikai aktivisták is csatlakoztak.

Később alakult ki az az értelmezés hogy az ocupa jelenség egyfajta politika tiltakozás, amely felhívja a figyelmet a társadalmi problémákra mint pl. a lakhatási nehézségek.

Az ocupa létezésének alapja

• Magas lakbérek és a lakhatási válság. Sok olyan fiatal van, akik családot szeretnének alapítani, és nem engedhetik meg maguknak a piaci albérleteket a magas árak miatt.
• Kihasználatlan ingatlanok hasznosítása. A mozgalom szerint jobb az üresen álló épületek valódi használata minthogy üresen hagyják azokat.

Statisztika

2024-es adat alapján: 16 426 esetszám, ami azt jelenti, hogy napi átlag 45 illegális lakásfoglalás történik Spanyolországban.

Jelentősek a regionális különbségek. A nagyvárosok, Madrid és Barcelona mellett Murcia és Alicante tartományok a legérintettebbek. Pl. Murcia tartományban az eladó ingatlanok 5,5%-ban illegálisan laknak. A spanyol átlag: 2,6%.

A jogi nehézségek miatt a tulajdonosok inkább az eladás mellett döntenek. A leginkább érintett ingatlanok a turisztikai vagy másodlakás célúak.

A kétségbeesett tulajdonosok bőven áron alul próbálnak megszabadulni az ingatlanuktól, mert a hosszú bírósági procedúra alatt tovább nő pl. a kifizetetlen közüzemi számlák sora és az lakás állaga jellemzően folyamatosan romlik.

Jogi helyzet: Az ocupa mint bűncselekmény a spanyol jogrendszerben

1. Annak a lakásnak az elfoglalása ahol valaki éppen él és lakóhelyként használja

• Besorolás: Súlyos bűncselekmény
• Intézkedés: Azonnali rendőri intézkedés lehetséges, itt nincs vita, a rendőrség azonnal intézkedik, kiteszik az illegálisan ott tartózkodókat ha bizonyítható hogy az ingatlan lakott.
• Büntetési tétel: 6 hónap – 2 év börtön és pénzbírság

2. Üres, pl. téli időszakban magára hagyott ingatlan elfoglalása

• Besorolás: Ez is bűncselekmény, de enyhébb kategória.
• Intézkedés: Bírósági eljárás után lehetséges a kilakoltatás
• Büntetés: Általában pénzbírság

A kritikus 48 órás szabály

A 48 óra kritikus pontja a jogszabálynak. Ezt használják ki a lakásfoglalók, hiszen ha letelik ez az időtartam, akkor a rendőrség nem avatkozhat közbe, az egyetlen jogi út a bírósági a kilakoltatásukra.

Egy érdekes eset: A pizzafutár trükk

Az illető rendel egy pizzát arra a címre amit kinézett és el akar majd foglalni. A pizzafutár megérkezik és emberünk átveszi tőle a pizzát az utcán. Az átvételről kap egy hivatalos számlát, blokkot. Ezen rajta van a név, dátum, óra, perc és az a cím is ahova rendelte.

Az illető vár 48 órát majd illegálisan beköltözik az ingatlanba családdal, kisgyerekkel. A pizza rendelésről kapott számlával igazolja hogy már 2 napja itt lakik. Azaz a rendőrség tehetetlen, hacsak a tulaj nem bizonyítja be, hogy pontosan mikor történt a lakás elfoglalása.

Ha ezt nem tudja igazolni, a tulajdonosnak polgári peres eljárást kell indítania kilakoltatásra, ami akár 1 év is lehet.

Gyorsított eljárás

Magántulajdonos esetén gyorsított eljárás kérhető 2018 óta. Így akár 1 héten belül is kilakoltathatók, de a gyakorlatban ez nem ilyen gyors mert az illegális lakókat kitűnő ügyvéd hálózat védi. Legtöbbször jogi kifogásokat emelnek (pl. gyerek, szociális helyzet).

A 2023-as lakhatási törvény: Erősebb védelem a sérülékeny helyzetűek számára

2023-ban az új lakhatási törvény jobban védi a sérülékeny helyzetű magánszemélyeket (család, kiskorú, rászoruló, nyugdíjas, rokkant...stb.). Ilyen esetekben a bűncselekmény megállapításra kerül a bírósági végzésben, de a kilakoltatás szociális indokokkal elhalasztható amíg az adott önkormányzat alternatív megoldást nem talál. Ez tovább lassítja a folyamatot.

A tulajdonos ezen törvény alapján büntethető ha:

• Zárat cserél
• Áramot, vizet elzárja (azaz a tulajdonos fizeti tovább a használatot)
• Fenyeget vagy erőszakot alkalmaz
• Önbíráskodás esetén

Vagyis az illegális lakásfoglalás nem legális, nincs joguk ott tartózkodni, de időt nyernek mert az eljárás lassú, a szociális védelem erős, sok a hitelből vásárolt ingatlan, politikailag is megosztó a jelenség társadalmi elfogadottsága.

A 2025-ös reform: Egy lépés a helyes irányba

2025-ben kiadtak egy törvényt: „Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE)".

Ez a törvény nem kifejezetten az illegális lakásfoglalásról szól, hanem a spanyol igazságszolgáltatás hatékonyságát igyekszik javítani. Így több ponton érinti ezt a területet is:

• Tovább csökkenti az eljárások időtartamát
• Szélesebb körben engedélyezi a gyorsított eljárások lefolytatását
• Büntető eljárás is indulhat és nem csak polgári peres eljárás
• A bíróság hamarabb rendelhet el kiürítést, rendőri végrehajtást ha a tulajdonos egyértelmű és a jogellenes bentlakás valószínűsíthető
• Az eljárást igyekszik a digitalizáció felé terelni (pl. online ügyintézés, gyorsabb ügyelosztás a bíróságon) ami szintén gyorsíthatja az eljárást

De ez a törvény az alaphelyzetet nem szünteti meg, az illegális lakásfoglalók kilakoltatása továbbra sem egyszerű.

Esettanulmány: Mi történik ha külföldi ingatlantulajdonos vagy?

Tegyük fel hogy Te Magyarországon élsz, de van egy szép, tengerpartra néző nyaralód a Costa Blanca-n, amit egy jól szituált spanyol család, akik Madridból érkeznek nyaralni, jó pénzért kivesznek 1 hétre és annak rendje és módja szerint kifizetik a bérleti díjat.

1 hét után email-en kérik hogy maradhassanak még 1 hétre mert annyira tetszik nekik a környék és a ház. Te beleegyezel az üzletbe mert éppen nincs foglalásod a következő hétre.

Azonban a pénz nem érkezik meg a számládra. Próbálsz telefonon érdeklődni, de nem veszik fel. Már eltelt 3 hét, lassan kezd gyanús lenni a dolog. Megkéred egy ismerősödet aki nem messze lakik onnan hogy nézze meg a házat, küldjön róla fotót. Lassan rájössz hogy lakásfoglalással van dolgod. Hívod a rendőrséget, Ők kimennek a helyszínre, felveszik a jegyzőkönyvet, de mivel a benntartózkodás már 3 hetes, így ennél többet nem fognak tenni.

Mi történik ezután a 2025-ös törvény alapján?

2025 óta a hatóság indíthat büntető eljárást. A bíróság alkalmazhat gyorsított eljárást, valamint ideiglenesen elrendelheti a kiürítést, rendőri végrehajtást, így elméletileg 1-2 héten belül visszakapod az ingatlanod.

Ha gyerek van, vagy sérülékeny a család és nincs hova menniük, akkor a bíróság halasztja a végrehajtást azaz 2-6 hónappal számolhatsz várostól és bíróságtól függően.

A büntetés általában pénzbírság, kártérítésre és a rezsi megfizetésére kötelezhetők, amit vagy be lehet hajtani, vagy nem.

• Hetekig nem tudsz kimenni
• Nincs szomszéd aki szól
• Az illegális lakásfoglalók berendezkednek, leveleket kapnak oda, esetleg rezsi szerződéseket is kötnek a szolgáltatókkal, így nehezítik a rendőri intézkedést
• Spanyol ügyvéd kell, meghatalmazás, ha nem akarsz állandóan ott lenni
• Idő, pénz, hivatalos fordítások

Megelőzés: Mit tegyen egy külföldi tulajdonos?

Egy szóval: megelőzés. De hogyan?

• Időnként helyszíni ellenőrzés — pl. egy ingatlan menedzser felügyelet
• Jóban lenni a szomszédokkal — kölcsönösen segítve egymást
• Ügyvéd előre kiválasztva
• Soha ne legyen „üres" látszata az ingatlannak
• Riasztórendszer, kamerával, rögzítés
• Biztonsági ajtó

Törvényi hivatkozások, felhasznált irodalom

• Spain's new anti-occupation law — Áttekintés az új 2025-ös szabályokról és a gyorsított eljárásról (allanamiento de morada, usurpation)
• Differences between usurpation and home invasion — Mercury Abogados
• Organic Law 1/2025 overview in English — Consolat de Mar
• Ley Orgánica 1/2025 (BOE) — A spanyol hivatalos állami közlöny (Boletín Oficial del Estado)

---

Segítségre van szükséged a spanyolországi ingatlanod védelméhez? Vedd fel velünk a kapcsolatot és ismerkedj meg ingatlan felügyeleti szolgáltatásainkkal.