Illegális lakásfoglalás Spanyolországban és annak jogi aspektusai
Mit is jelent az Ocupa kifejezés?
Amit gyakran lehet hallani a spanyol ingatlanok kapcsán? A mindennapi nyelvben illegális lakásfoglalót jelent. Az "ocupar" (elfoglalni) igéből származik, és olyan személyekre vagy csoportokra utal, akik a tulajdonos engedélye nélkül tartózkodnak, élnek üresen álló ingatlanokban.
1980-as éveket írunk amikor először tapasztalták a jelenséget, akkor még önszerveződő csoportok, közösségek kerestek maguknak helyszínt találkozók, rendezvények, kampányok szervezéséhez. Jellemzően a feminista, környezetvédő mozgalmak indították, majd a politikai aktivisták is csatlakoztak.
Később alakult ki az az értelmezés hogy az ocupa jelenség egyfajta politika tiltakozás, amely felhívja a figyelmet a társadalmi problémákra mint pl. a lakhatási nehézségek.
Az ocupa létezésének alapja
- Magas lakbérek és a lakhatási válság. Sok olyan fiatal van, akik családot szeretnének alapítani, és nem engedhetik meg maguknak a piaci albérleteket a magas árak miatt.
- Kihasználatlan ingatlanok hasznosítása. A mozgalom szerint jobb az üresen álló épületek valódi használata minthogy üresen hagyják azokat.
Statisztika
2024-es adat alapján: 16 426 esetszám, ami azt jelenti, hogy napi átlag 45 illegális lakásfoglalás történik Spanyolországban.
Jelentősek a regionális különbségek. A nagyvárosok, Madrid és Barcelona mellett Murcia és Alicante tartományok a legérintettebbek. Pl. Murcia tartományban az eladó ingatlanok 5,5%-ban illegálisan laknak. A spanyol átlag: 2,6%.
A jogi nehézségek miatt a tulajdonosok inkább az eladás mellett döntenek. A leginkább érintett ingatlanok a turisztikai vagy másodlakás célúak.
Illegális lakásfoglalás Spanyolországban
2024-es hivatalos adatok alapján
16 426
regisztrált eset egész Spanyolországban
Forrás: Spanyol Belügyminisztérium
45
illegális lakásfoglalás naponta
átlagosan majdnem 2 óránként
5,5%
Murcia régió ingatlanjai érintettek
több mint kétszerese az országos átlagnak
2,6%
országos átlag
az eladásra kínált ingatlanok illegálisan elfoglalva
Tudtad?
Pl. Elda településre rákeresve az ingatlan hirdető felület pillanatnyilag 48 olyan lakást/házat ajánl, amit illegális lakásfoglalók laknak.
A kétségbeesett tulajdonosok bőven áron alul próbálnak megszabadulni az ingatlanuktól, mert a hosszú bírósági procedúra alatt tovább nő pl. a kifizetetlen közüzemi számlák sora és az lakás állaga jellemzően folyamatosan romlik.
Jogi helyzet: Az ocupa mint bűncselekmény a spanyol jogrendszerben
1. Annak a lakásnak az elfoglalása ahol valaki éppen él és lakóhelyként használja
- Besorolás: Súlyos bűncselekmény
- Intézkedés: Azonnali rendőri intézkedés lehetséges, itt nincs vita, a rendőrség azonnal intézkedik, kiteszik az illegálisan ott tartózkodókat ha bizonyítható hogy az ingatlan lakott.
- Büntetési tétel: 6 hónap – 2 év börtön és pénzbírság
2. Üres, pl. téli időszakban magára hagyott ingatlan elfoglalása
- Besorolás: Ez is bűncselekmény, de enyhébb kategória.
- Intézkedés: Bírósági eljárás után lehetséges a kilakoltatás
- Büntetés: Általában pénzbírság
A kritikus 48 órás szabály
Kritikus információ
Az azonnali rendőri intézkedés és kilakoltatás kritériumai:
- A behatoláskor frissen tettenérés vagy 48 órán belül a hatóságok értesítése. Ezt a bizonyos 48 órán belüli időtartamot bizonyítania kell a tulajdonosnak.
- Bizonyítható a jogellenes ott tartózkodás.
Ezen esetekben a rendőrség bemehet és azonnal kilakoltathatja őket bírósági eljárás nélkül.
A 48 óra kritikus pontja a jogszabálynak. Ezt használják ki a lakásfoglalók, hiszen ha letelik ez az időtartam, akkor a rendőrség nem avatkozhat közbe, az egyetlen jogi út a bírósági a kilakoltatásukra.
Egy érdekes eset: A pizzafutár trükk
Az illető rendel egy pizzát arra a címre amit kinézett és el akar majd foglalni. A pizzafutár megérkezik és emberünk átveszi tőle a pizzát az utcán. Az átvételről kap egy hivatalos számlát, blokkot. Ezen rajta van a név, dátum, óra, perc és az a cím is ahova rendelte.
Az illető vár 48 órát majd illegálisan beköltözik az ingatlanba családdal, kisgyerekkel. A pizza rendelésről kapott számlával igazolja hogy már 2 napja itt lakik. Azaz a rendőrség tehetetlen, hacsak a tulaj nem bizonyítja be, hogy pontosan mikor történt a lakás elfoglalása.
Ha ezt nem tudja igazolni, a tulajdonosnak polgári peres eljárást kell indítania kilakoltatásra, ami akár 1 év is lehet.
Gyorsított eljárás
Magántulajdonos esetén gyorsított eljárás kérhető 2018 óta. Így akár 1 héten belül is kilakoltathatók, de a gyakorlatban ez nem ilyen gyors mert az illegális lakókat kitűnő ügyvéd hálózat védi. Legtöbbször jogi kifogásokat emelnek (pl. gyerek, szociális helyzet).
Fontos korlátozás
A gyorsított eljárás nem kérhető, ha az ingatlan tulajdonosa vállalkozó vagy bank (pl. mert hitel van az ingatlanon).
A 2023-as lakhatási törvény: Erősebb védelem a sérülékeny helyzetűek számára
2023-ban az új lakhatási törvény jobban védi a sérülékeny helyzetű magánszemélyeket (család, kiskorú, rászoruló, nyugdíjas, rokkant...stb.). Ilyen esetekben a bűncselekmény megállapításra kerül a bírósági végzésben, de a kilakoltatás szociális indokokkal elhalasztható amíg az adott önkormányzat alternatív megoldást nem talál. Ez tovább lassítja a folyamatot.
A tulajdonos ezen törvény alapján büntethető ha:
- Zárat cserél
- Áramot, vizet elzárja (azaz a tulajdonos fizeti tovább a használatot)
- Fenyeget vagy erőszakot alkalmaz
- Önbíráskodás esetén
Vagyis az illegális lakásfoglalás nem legális, nincs joguk ott tartózkodni, de időt nyernek mert az eljárás lassú, a szociális védelem erős, sok a hitelből vásárolt ingatlan, politikailag is megosztó a jelenség társadalmi elfogadottsága.
A 2025-ös reform: Egy lépés a helyes irányba
2025-ben kiadtak egy törvényt: „Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE)".
Ez a törvény nem kifejezetten az illegális lakásfoglalásról szól, hanem a spanyol igazságszolgáltatás hatékonyságát igyekszik javítani. Így több ponton érinti ezt a területet is:
- Tovább csökkenti az eljárások időtartamát
- Szélesebb körben engedélyezi a gyorsított eljárások lefolytatását
- Büntető eljárás is indulhat és nem csak polgári peres eljárás
- A bíróság hamarabb rendelhet el kiürítést, rendőri végrehajtást ha a tulajdonos egyértelmű és a jogellenes bentlakás valószínűsíthető
- Az eljárást igyekszik a digitalizáció felé terelni (pl. online ügyintézés, gyorsabb ügyelosztás a bíróságon) ami szintén gyorsíthatja az eljárást
De ez a törvény az alaphelyzetet nem szünteti meg, az illegális lakásfoglalók kilakoltatása továbbra sem egyszerű.
Esettanulmány: Mi történik ha külföldi ingatlantulajdonos vagy?
Tegyük fel hogy Te Magyarországon élsz, de van egy szép, tengerpartra néző nyaralód a Costa Blanca-n, amit egy jól szituált spanyol család, akik Madridból érkeznek nyaralni, jó pénzért kivesznek 1 hétre és annak rendje és módja szerint kifizetik a bérleti díjat.
1 hét után email-en kérik hogy maradhassanak még 1 hétre mert annyira tetszik nekik a környék és a ház. Te beleegyezel az üzletbe mert éppen nincs foglalásod a következő hétre.
Azonban a pénz nem érkezik meg a számládra. Próbálsz telefonon érdeklődni, de nem veszik fel. Már eltelt 3 hét, lassan kezd gyanús lenni a dolog. Megkéred egy ismerősödet aki nem messze lakik onnan hogy nézze meg a házat, küldjön róla fotót. Lassan rájössz hogy lakásfoglalással van dolgod. Hívod a rendőrséget, Ők kimennek a helyszínre, felveszik a jegyzőkönyvet, de mivel a benntartózkodás már 3 hetes, így ennél többet nem fognak tenni.
Mi történik ezután a 2025-ös törvény alapján?
2025 óta a hatóság indíthat büntető eljárást. A bíróság alkalmazhat gyorsított eljárást, valamint ideiglenesen elrendelheti a kiürítést, rendőri végrehajtást, így elméletileg 1-2 héten belül visszakapod az ingatlanod.
Ha gyerek van, vagy sérülékeny a család és nincs hova menniük, akkor a bíróság halasztja a végrehajtást azaz 2-6 hónappal számolhatsz várostól és bíróságtól függően.
A büntetés általában pénzbírság, kártérítésre és a rezsi megfizetésére kötelezhetők, amit vagy be lehet hajtani, vagy nem.
A Te jogaid külföldi tulajdonosként
Külföldi tulajdonosként ugyanazok a jogaid mint egy spanyol tulajdonosnak, de a gyakorlatban nehezebb és lassabb az ügyintézés. Nem számít hogy nem laksz Spanyolországban vagy nyaralóként használod az ingatlant. A probléma inkább gyakorlati:
- Hetekig nem tudsz kimenni
- Nincs szomszéd aki szól
- Az illegális lakásfoglalók berendezkednek, leveleket kapnak oda, esetleg rezsi szerződéseket is kötnek a szolgáltatókkal, így nehezítik a rendőri intézkedést
- Spanyol ügyvéd kell, meghatalmazás, ha nem akarsz állandóan ott lenni
- Idő, pénz, hivatalos fordítások
Megelőzés: Mit tegyen egy külföldi tulajdonos?
Egy szóval: megelőzés. De hogyan?
- Időnként helyszíni ellenőrzés — pl. egy ingatlan menedzser felügyelet
- Jóban lenni a szomszédokkal — kölcsönösen segítve egymást
- Ügyvéd előre kiválasztva
- Soha ne legyen „üres" látszata az ingatlannak
- Riasztórendszer, kamerával, rögzítés
- Biztonsági ajtó
Hogyan tudunk segíteni?
A spanyolotthon.hu Ingatlan felügyeleti rendszerét úgy alakítottuk ki, hogy minimalizálni tudjuk a fent említett problémákat. A következő cikkünkben azokkal a gyakorlati megoldásokkal foglalkozunk, amit ajánlani tudunk az ügyfeleinknek.
Törvényi hivatkozások, felhasznált irodalom
- Spain's new anti-occupation law — Áttekintés az új 2025-ös szabályokról és a gyorsított eljárásról (allanamiento de morada, usurpation)
- Differences between usurpation and home invasion — Mercury Abogados
- Organic Law 1/2025 overview in English — Consolat de Mar
- Ley Orgánica 1/2025 (BOE) — A spanyol hivatalos állami közlöny (Boletín Oficial del Estado)
Segítségre van szükséged a spanyolországi ingatlanod védelméhez? Vedd fel velünk a kapcsolatot és ismerkedj meg ingatlan felügyeleti szolgáltatásainkkal.
